In Österreich darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel zur vermieteten Wohnung behalten. Dies gilt auch bei längerer Abwesenheit des Mieters. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat dies 1956 bestätigt. Die Schlüsselgewalt liegt allein beim Mieter.
Manche Vermieter versuchen, Besichtigungsrechte im Mietvertrag durchzusetzen. Der OGH hat solche Klauseln für unzulässig erklärt. Besuche müssen mit dem Mieter abgesprochen werden. Mieter haben oft Bedenken wegen unerlaubten Zutritts zur Wohnung. Bei unrechtmäßiger Schlüsseleinbehaltung können sie die Herausgabe verlangen. Eine Besitzstörungsklage ist bei unberechtigtem Zutritt möglich.
Manche Mieter tauschen das Schloss aus. Dies kann aber im Mietvertrag untersagt sein. Beim Auszug muss dann das ursprüngliche Schloss wieder eingebaut werden.
Tipps zum Thema & Fakten
- Der Vermieter hat grundsätzlich kein Recht auf einen Zweitschlüssel zur Mietwohnung.
- Der OGH hat klargestellt, dass der Vermieter keinen Ersatzschlüssel einbehalten darf.
- Besichtigungen müssen stets mit dem Mieter abgesprochen werden und zu angemessenen Zeiten stattfinden.
- Bei unrechtmäßiger Schlüsseleinbehaltung kann der Mieter die Herausgabe verlangen und sogar eine Besitzstörungsklage einreichen.
- Das eigenmächtige Auswechseln des Schlosses durch den Mieter kann durch den Mietvertrag untersagt sein.
Rechtliche Grundlagen zum Thema Zweitschlüssel
Das österreichische Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern. Ein wichtiger Punkt ist, ob der Vermieter einen Zweitschlüssel zur Mietwohnung behalten darf. Die Rechtsprechung hat dazu klare Vorgaben gemacht.
Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) von 1956
Der OGH entschied 1956, dass Vermieter keinen Anspruch auf einen Zweitschlüssel haben. Diese Entscheidung stärkt die Mieterrechte und schützt die Privatsphäre.
Unzulässigkeit von Mietvertragsklauseln bezüglich Besichtigungsrechten
Klauseln im Mietvertrag für uneingeschränkte Besichtigungsrechte sind unzulässig. Der Vermieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten.
Dies muss zu einer zumutbaren Tageszeit geschehen. Außerdem braucht der Vermieter einen triftigen Grund für die Besichtigung.
Rechtliche Grundlage | Bedeutung für Mieter | Bedeutung für Vermieter |
---|---|---|
OGH-Entscheidung von 1956 | Schutz der Privatsphäre | Kein Anspruch auf Zweitschlüssel |
Unzulässigkeit von Besichtigungsklauseln | Zutrittsrecht nur mit Zustimmung | Besichtigung nur aus wichtigem Grund |
Instandsetzung oder Mängelbeseitigung in der Wohnung
Erhaltungsarbeiten oder Beseitigung von Gesundheitsrisiken sind häufige Besuchsgründe. Auch Verbesserungsarbeiten oder Prüfung von Gewährleistungsansprüchen rechtfertigen einen Zutritt. Der Vermieter muss den Besuchsgrund rechtzeitig mitteilen. Er sollte die Zutritte insgesamt gering halten und Mieterinteressen berücksichtigen.
Ablesen der Strom- und Wasserzähler
Das Ablesen von Strom- und Wasserzählern ist ein berechtigter Zugangsgrund. Der Vermieter darf dabei nur die nötigen Räume betreten. Besichtigungen durch Kaufinteressenten können ebenfalls einen Hausbesuch erfordern. Laut hausordnung sollten solche Termine vorab angekündigt werden.
Ausnahme: Notfälle
Manchmal muss der Vermieter ohne Erlaubnis in die Wohnung. Das gilt bei Notfällen, um große Schäden zu verhindern. Schnelles Handeln ist dann nötig.
Recht des Vermieters, die Wohnung ohne Absprache zu betreten
Bei Gefahr im Verzug darf der Vermieter ohne Absprache die Wohnung betreten. Das kann bei Wasserrohrbruch oder Gasleckage passieren. Hier geht Schadensverhinderung vor. Normalerweise darf der Vermieter nur mit Grund und Voranmeldung die Wohnung betreten. In Notfällen entfällt diese Pflicht zur Ankündigung.
Kosten für Schlüsseldienst bei fehlendem Notfallschlüssel
Ohne hinterlegten Ersatzschlüssel zahlt der Mieter den Schlüsseldienst im Notfall. Das gilt auch, wenn der Vermieter ihn rufen musste. Der Vermieter darf so Schäden verhindern. Die Kosten trägt trotzdem der Mieter.
Situation | Kostenübernahme durch Mieter | Kostenübernahme durch Vermieter |
---|---|---|
Schlüsselverlust durch Mieter | Ja | Nein |
Schlüsselbruch oder Diebstahl | Nein | Ja |
Notfalleinsatz ohne hinterlegten Ersatzschlüssel | Ja | Nein |
Der Vermieter darf keinen generellen Zweitschlüssel behalten. Ohne Zustimmung des Mieters ist das Einbehalten eines Ersatzschlüssels verboten.
Lösungsvorschläge für einen Notfallplan
Konflikte zwischen Mietern und Vermietern können durch praktikable Lösungen vermieden werden. Diese ermöglichen dem Vermieter schnelles Handeln im Notfall. Gleichzeitig bleibt die Privatsphäre des Mieters geschützt.
Deponieren des Zweitschlüssels bei einer Vertrauensperson
Eine Option ist, den Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson zu hinterlegen. Diese Person sollte beiden Parteien bekannt sein. So behält der Mieter die Kontrolle über seinen Schlüssel.
Der Vermieter kann trotzdem im Notfall Zugang zur Wohnung erhalten. Wichtig ist, dass beide Seiten zustimmen. Die Vertrauensperson muss zudem zuverlässig erreichbar sein.
Verwahrung des Zweitschlüssels in einem geschlossenen Umschlag
Der Vermieter kann den Zweitschlüssel auch in einem versiegelten Umschlag aufbewahren. Zur Kontrolle unterschreibt der Mieter über die Lasche. Der Vermieter öffnet den Umschlag nur in Notfällen.
Auf Verlangen gibt er den Schlüssel zurück. Diese Lösung wahrt die Interessen beider Parteien. Sie schafft Vertrauen zwischen Mieter und Vermieter.
Lösung | Vorteile | Nachteile |
---|---|---|
Vertrauensperson | Neutralität, schneller Zugang im Notfall | Abhängigkeit von Dritter Person |
Versiegelter Umschlag | Kontrolle durch Mieter, Vertrauen | Zeitverzögerung bei Notfällen |
Es ist ratsam, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten. So können beide Seiten im Notfall auf die Regelungen verweisen. Missverständnisse werden dadurch vermieden.
Konsequenzen für den Vermieter bei unrechtmäßiger Schlüsseleinbehaltung
Vermieter in Österreich müssen vorsichtig sein. Das unberechtigte Einbehalten eines Zweitschlüssels kann ernste Folgen haben. Mieter dürfen die Herausgabe des Schlüssels fordern und sogar das Schloss wechseln lassen.
Recht des Mieters auf Schlossaustausch
Gibt der Vermieter den Schlüssel nicht heraus, darf der Mieter das Schloss tauschen. Der Vermieter trägt die Kosten. Dies gilt auch bei unberechtigtem Zutritt zur Wohnung.
Gericht | Datum | Aktenzeichen | Entscheidung |
---|---|---|---|
OLG Celle | 2006 | 13 U 182/06 | Kündigungsgrund für Mieter bei unerlaubtem Zutritt |
LG Berlin | 09.02.1999 | 64 S 305/98 | Gleiches gilt für gewerbliche Räume |
AG Heidelberg | 06.11.1975 | 23 C 144/75 | Zutritt per Universalschlüssel ohne Zustimmung unzulässig |
Möglichkeit einer Besitzstörungsklage gegen den Vermieter
Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis, riskiert er eine fristlose Kündigung. Der Mieter kann auch eine Besitzstörungsklage einreichen. Dies gilt selbst nach dem Auszug, solange der Mietvertrag läuft.
Eine formularmäßige Klausel für eine Erlaubnis im Mietvertrag kann laut § 307 BGB unwirksam sein, wenn sie als unangemessener Nachteil für Mieter gilt.
Vermieter und Mieter sollten klare Regeln für Zweitschlüssel vereinbaren. Diese Absprache gehört in den Mietvertrag. So lassen sich spätere Konflikte vermeiden.
Instandhaltungspflichten des Vermieters
Der Vermieter muss Gemeinschaftsanlagen und -einrichtungen instand halten. Dies gilt für Heizung und Sanitäranlagen in Gebäuden vor 1945. Mieter müssen Bauarbeiten und Reparaturen dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden.
Rückgabe der Wohnung
Bei Mietende müssen Mieter die Schlüssel am vereinbarten Tag zurückgeben. Mieter müssen die Wände beim Auszug nicht neu streichen. Farbänderungen gelten nicht als übermäßige Abnutzung laut neueren Gerichtsurteilen.
Fazit
In Österreich dürfen Vermieter keinen Zweitschlüssel zur Wohnung behalten. Das rechtliche Fundament sichert dem Mieter das alleinige Nutzungsrecht zu. Unbefugtes Betreten durch den Vermieter kann als Hausfriedensbruch gelten (§ 123 StGB). Ausnahmen gibt es bei Notfällen wie Wasserrohrbrüchen oder Gaslecks. Hier ist schnelles Handeln nötig. Mieter sollten einen Zweitschlüssel bei einer Vertrauensperson hinterlegen.
Nach Absprache und mit Zustimmung des Mieters kann der Vermieter einen Zweitschlüssel haben. Dies ermöglicht dringende Reparaturen.
Zur Konfliktvermeidung sollten beide Seiten einen Notfallplan vereinbaren. Bei Uneinigkeiten darf der Mieter das Schloss auf Vermieters Kosten tauschen.
In Österreich kann unrechtmäßiges Betreten sogar zur fristlosen Kündigung führen (§ 569 BGB). Dies unterstreicht die Wichtigkeit gegenseitigen Respekts und klarer Absprachen.